引言

 

　　业主撤销权的确立肇始于2007年3月16日公布的《物权法》第七十八条的规定。随后，国务院于2007年8月26日修订《物业管理条例》、最高院于2009年5月14日公布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，住建部于2009年12月1日公布《业主大会和业主委员会指导规则》，上述规定基本构成了业主撤销权上位法层面的法条依据。而关于业主撤销权更细致更丰富的规定，则详见于地方立法。笔者借经办业主撤销权案件的机会，查阅包括中国裁判文书网等公开的裁判文书，系统梳理出广东省内有关业主撤销权纠纷案件的裁判规则与判决摘要二十则，以尝试提炼总结业主撤销权纠纷案件的法律适用和司法实务，旨意分享。水平所限，欢迎斧正。

 

01、裁判规则

 

　　作出选举成立业主委员会、制定业主大会议事规则和管理里规约均属于业主大会作出的决定，属于民事诉讼的范围，应依法予立案受理。

 

判决摘要

 

　　佛山市禅城区人民法院认为：黄更新、梁二、何胜辉、区泳华起诉佛山市高明区荷城街道宝行御泉湾第壹届业主委员会，请求撤销其作出的选举成立佛山市高明区荷城街道宝行御泉湾第壹届业主委员会的决定，属于业主撤销权纠纷，符合上述法律规定，同时本案有明确的原、被告，有具体诉讼请求和事实理由，属于民事诉讼的范围，依法应予立案受理。上诉人上诉理由成立，本院予以支持；原审裁定错误，本院予以纠正。

 

　　法条索引：《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　《物权法》第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 

　　裁判案号：（2016）粤06民终7421号

 

 

02、裁判规则

 

　　业主依法行使撤销权的客体应为业主大会或业主委员会的决定，不属于撤销权客体范围的诉讼请求应予驳回。

 

判决摘要

 

　　广州市中级人民法院认为：2015年7月6日，新城市公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1，撤销逢源轩业委会与长建公司2014年l2月9日所签订《物业服务合同》中第十五条第8款第(2)项的约定，即“住宅以外的物业装修保证金按穗价【2013】23l号文执行，最高不超过3000元／户(50平方米以内)．超过部分加收30元／平方米”；2、撤销逢源轩业委会与长建公司2014年12月9日所签订《物业服务合同》中第十八条第一款第(2)项和第(3)项的约定，即“商铺管理费每月按5元／平方米收取，车位管理费不超过广州市物价局最高指导价”；3、撤销逢源轩业委会与长建公司2014年12月9日所签订《物业服务合同》中第二十五条的约定，即“小区所有资源增值项目收益的40％归全体业主，用于公共维修和业主公益项目，其余60％归乙方所有，用于弥补物业管理成本”；4、由逢源轩业委会承担本案的全部诉讼费用……业主依据上述法律规定可以请求法院撤销的客体应为业主大会或者业主委员会的决定。而新城市公司依据前述法律规定，以业主的身份提起本案诉讼，请求撤销逢源轩业委会与长建公司签订的《物业服务合同》的部分条款，不属前述规定可撤销的客体范围。故原审法院对其请求不予支持，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。

 

　　法条索引：《广东省物业管理条例》第四十四条：业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

 

　　裁判案号：（2016）粤01民终7070号

 

 

03、裁判规则

 

　　在业委会选举过程中，街道办事处等行政部门未依法履行法定监督职责或没有正确履行法定监督职责均属于行政诉讼的受案范围，业主有权提起行政诉讼。

 

判决摘要

 

　　珠海市中级人民法院认为：在行政诉讼中，不履行法定职责的行为分为两种形式，表现为不作为义务或者不正确作为责任，廖玉麟实质上是诉拱北街道办不履行法定职责的行为……以上规定已经明确街道办对辖区内设立业主大会及选举业主委员会，具有指导、协助的法定职责。业主大会及业主委员会代表和维护着物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，设立业主大会及选举业主委员会的过程合法与否，关系到全体业主的切身利益。街道办对业主大会的设立及业主委员会的选举正确履行指导、协助的法定职责亦关系到全体业主的合法权益。因此，本案中拱北街道办在2012年富都花园第一次业主大会选举第二届业主委员会过程中是否履行法定职责或是否正确履行法定职责应属于行政诉讼的受案范围。原审法院以街道办的指导、监督行为不具有强制力，从而认定廖玉麟的起诉不属于人民法院行政诉讼的受案范围不当，应予纠正。

 

　　法条索引：《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十八条：第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予受理或者驳回起诉的裁定确有错误，且起诉符合法定条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案受理或者继续审理。

 

　　裁判案号：（2013）珠中法行终字第119号

 

 

04、裁判规则

 

　　业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或者业主委员会决定的侵害。业主所享有的合法权益的侵害既包括实体权益的侵害，也包括程序权益的侵害。

 

判决摘要

 

　　广州市中级人民法院认为：关于实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。譬如，业主大会或者业主委员会通过决定限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利，或者作出的改建、重建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益。……关于程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益，然其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。

 

　　法条索引：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

 

　　裁判案号：（2015）穗中法民五终字第5577号

 

 

05、裁判规则

 

　　业主大会举办会议征求业主意见进行表决，采用书面征求意见形式的，应将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告合理期限进行告知。

 

判决摘要

 

　　佛山市中级人民法院认为：案涉决定在程序上存在明显瑕疵，主要是：一、未将2016年9月24日上午10时在保利天玺小区南区广场召开业主大会一事通知所有业主，也未于9月9日-23日在小区显著位置告示有关事项，违反了《保利天玺小区业主大会方案》，被告提交的证据仅能证明业委会委员知晓了有关开会通知；根据《保利天玺小区业主大会议事规则》第十条，该小区业主大会会议采取的是书面议事的方式，该方式下召开业主大会会议的程序包括会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和方式，被告未举证证明履行了上述通知义务，侵害了未被通知业主的知情权；二、根据上述议事规则第十条，表决票应逐户派发，无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告或以传真、邮件、微信、短信等电子送达方式送达，表决事项和送达情况应当在物业管理区域显著位置公告，又根据上述业主大会方案第五条，业主因路途遥远、工作繁忙等原因无法来保利天玺小区领取纸质票进行投票的，可以短信投票，由被告将统一编发的表决票发送给物管提交的在册业主登记手机号码，而根据被告陈述，仅到南区广场出席大会的业主才派发表决票，即未向全体业主派发，明显违反上述议事规则和业主大会的规定，剥夺了未被送达表决票业主的投票权；三、结合上述业主大会方案附件“表决票样板”中关于“已送达的表决票，业主在规定的时间不反馈意见或者不提出赞成、反对、弃权意见的，其票数计入已表决的多数票”的说明，可推知议事规则中“未参加表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”的规定适用前提为已向全体业主送达表决票，由于被告未向全体业主送达表决票，也无证据证明未参加投票的业主均为已收到表决票的业主，因此，未参加投票的484户的票数不应计入已表决多数票内，故关于选聘的赞成票未达到总人数过半数的法定要求，被告据此作出选聘物业公司的决定于法不符。

 

　　法条索引：《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

 

裁判案号：（2017）粤0604民初5737号

 

 

06、裁判规则

 

业委会作出的决定应符合法律法规的规定，在诉讼中应对其成立的程序合法负有举证责任。

 

判决摘要

 

广州市海珠区人民法院认为：诉讼中，本院依法向广州市海珠区沙园街道民政科、广州市海区沙园街道华苑社区居民委员会发出《助调查函》，均未取得2016年8月2日《业主大会决定一》的选票材料。……被告作为原告物业所在小区的业主委员会，其在作出上述决定时应当按照法律规定，并对其程序合法负有举证责任。经本院释明，被告明确表示不提交2016年8月2日作出《业主大会决定一》的相关选票资料，应当承担举证不能的不利后果，本院依法采信原告的主张。

 

　　法条索引：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

 

　　裁判案号：（2017）粤0105民初1750号

 

 

07、裁判规则

 

　　召开业主大会或业委会作出决定之日，或者决定公示公告期满之日通常作为业主知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日，一年的时间为除斥期间，经过一年业主未行使撤销权的撤销权当然消灭。

 

判决摘要

 

　　佛山市中级人民法院认为：本案系业主黄更新、梁二、欧永华和何嘉绮提请的业主撤销权之诉，经核查，宝行御泉湾小区于2014年10月15日召开业主大会并选举业主委员会，同年10月16日向河江居委会递交申请表……该业主委员会自2014年10月已成立并运作，黄更新、梁二、欧永华和何嘉绮却认为其知道业主委员会的成立在2015年11月后，与常理明显不符，故提起撤销权之诉已经过一年的除斥期间，撤销权已当然消灭。

 

　　法条索引：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

 

　　裁判案号：（2017）粤06民终7398号

 

 

08、裁判规则

 

　　居委会、会所和警报室等公共服务设施，预留扶梯，物业管理用房，架空活动层等面积不属于专有部分面积，不作为专有部分面积计算。

 

判决摘要

 

　　广州市中级人民法院认为：广州市住房和城乡建设委员会向一审法院复函称：云海通津11号、东华西路241-259号、东华西新街2号的总建筑面积为46881.7711平方米。……《各层使用功能面积对照表》载明：……二层：公共服务设施（居委会）的建筑面积为46.0444平方米，其他功能（预留扶梯）的建筑面积为36.1657平方米，主要功能（商业）的建筑面积为2145.4947平方米；三层：公共服务设施（居委会）的建筑面积为46.0126平方米，其他功能（预留扶梯）的建筑面积为36.1657平方米，主要功能（商业）的建筑面积为2170.8188平方米；四层：公共服务设施（会所）的建筑面积为693.8840平方米，主要功能（商业）的建筑面积为1531.4630平方米……五至三十二层的住宅，此外还包括警报室、居委会、会所等“公共服务设施”和“预留扶梯”。由于“公共服务设施”和“预留扶梯”已成为独立的公共使用空间，不属于用作整栋建筑物分摊的面积范围内，且该部分的面积没有具体对应的业主表决权，因此，上述“公共服务设施”和“预留扶梯”的面积应不计入“专有部分面积”……而根据上述“建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”的规定可得出用于计算面积过半数比例的“建筑物总面积”应为46009.0572平方米（46881.7703平方米-46.0444平方米-36.1657平方米-46.0126平方米-36.1657平方米-693.8840平方米-14.4407平方米）……关于四楼其中的建筑面积1531.4630平方米的问题。国规委的复函确认该1531.4630平方米属擅自改变使用功能、规划用途应为物业管理用房和架空活动层，该面积不属专有部分面积……海谊华厦的“建筑物总面积”应为44477.5942平方米（计算方法为：一审认定的“建筑物总面积”46009.0572平方米－1531.4630平方米）。

 

　　法条索引：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一） 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二） 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

 

　　裁判案号：（2017）粤01民终20492号

 

 

09、裁判规则

 

　　实践中，不动产登记薄记载面积包括建筑面积和套内建筑面积，建筑面积由套内建筑面积和分摊面积构成。分摊面积为业主专有权行使必不可少的部分，应按建筑面积为准去计算专有部分面积。此外，因初始登记面积包含不能颁发权属证书的建筑物面积，故初始登记面积不能概括作为建筑物总面积计算。

 

判决摘要

 

　　广东省高级人民法院认为：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积部分为业主专有权行使必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内，被诉行政复议决定将专有部分面积仅认定为套内建筑面积，不符合最高人民法院上述司法解释的规定……初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积，故初始登记面积不能概括作为建筑物总面积计算。

 

　　法条索引：《房屋登记办法》第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

 

　　裁判案号：（2014）粤高法行终字第529号

 

 

10、裁判规则

 

　　地下车位、幼儿园等符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定条件的房屋及特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。

 

判决摘要

 

　　广州市中级人民法院认为：涉案小区中的地下车位、幼儿园在建筑构造上具有完全独立性，能够明确区分，并可排他使用，而且，相关地下车位、幼儿园亦经房管部门登记有特定的产权人，均属于小区的配套设施。因此，地下车位、幼儿园应计入涉案坚真花园小区建筑物专有部分面积。另从涉案小区的预售登记情况，可知涉案小区开发建设时包含了商铺。同理，该坚真花园小区商铺亦应计入小区建筑物专有部分面积。被告以坚真花园小区管理规约及业主大会议事规则中有约定车位、幼儿园、商铺不应计入小区建筑面积，与上述法律、司法解释规定不符，本院不予采纳……一审法院认为地下车位、幼儿园应计入案涉坚真花园小区建筑物专有部分面积并无不妥。

 

　　法条索引：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

 

　　裁判案号：（2017）粤01民终17392号