法院查明业主投票结果“双过半”时，若扣减提起撤销权业主或其他争议业主的选票均不影响“双过半”结果的，法院可驳回业主撤销权请求。

　　判决摘要：广州市中级人民法院认为：原审法院根据双方当事人举证及陈述，认定温惠要求撤销的表决结果和选举结果均经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，且温惠提交的证据不能证明投票存在欺诈行为，故判令驳回了温惠的诉讼请求，合理有据。温惠虽对原审判决结果不服而上诉至本院，但一方面，润田雅苑业委会在二审中提供了温惠的有关选票及存根作为证据，其中显示温惠参与了投票，温惠虽不确认选票中的签名是其本人所写，但对于该证据的真实性没有异议，且经本院释明，温惠仍表示不申请对该证据中其的签名进行笔迹鉴定，故本院对润田雅苑业委会的该项举证予以采纳和认定。温惠上诉称其未参与投票，不符合事实；其上诉称票据存在造假，缺乏依据，本院均不予采信。另一方面，双方当事人在二审中均确认，即使扣减本案业主温惠及另两案业主张凯军、林忠，及其所购房屋面积，对于温惠申请撤销的涉案业主大会的表决结果或决议，均不影响“双过半”的结果，且温惠并未提交二审新证据以证明其上诉主张或推翻一审相关认定，故其上诉明显缺乏理据，本院不予支持。

　　法条索引：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　裁判案号：（2017）粤01民终945号

12、裁判规则

　　在诉讼过程中，法院应根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条等规定查明专有部分面积、建筑物总面积、业主人数、总人数等问题，从而认定是否达到“双过半”、“双过三分之二”的业主投票票数。

　　判决摘要：云浮市中级人民法院认为：一审法院认定以下事实：位于云浮市云城区狮山路81号的蟠龙山水豪庭小区由荣威公司开发建设，至2016年2月止总建筑面积141302.96平方米，共35幢，住宅户数904户，已销售户数788户（包括荣威公司9户），已销售面积119865.73平方米，未销售户数116户，未销售面积21437.23平方米……对于上述山水豪庭业委会收集的选票448票，共计建筑面积66897.7平方米，其中同意票406票，共计建筑面积60972.06平方米，不同意票42票，共计建筑面积6190.46平方米。荣威公司对上述448票中的54票有异议，认为9票为冒签，共计建筑面积1270.37平方米；11票笔迹不同，共计建筑面积1640.82平方米；19票非业主签名，共计建筑面积2891.6平方米；13票为废票，共计建筑面积2146.25平方米；2票为重复票，共计建筑面积264.82平方米。上述54票争议票共计建筑面积8213.86平方米（1270.37平方米+1640.82平方米+2891.6平方米+2146.25平方米+264.82平方米）……蟠龙山水豪庭业主人数应为781人（已出售他人779户+登记在荣威公司名下9户计1人+未出售户数计1人=781人）。按照山水豪庭业委会提交的表决票统计结果，共收集选票448票，其中同意票406票，共计建筑面积60972.06平方米，不同意票42票，共计建筑面积6190.46平方米，故未投票数应为333票（781-448），共计建筑面积为74140.44平方米（141302.96平方米-60972.06平方米-6190.46平方米）……本院经审理查明，根据蟠龙山水豪庭第二次业主大会表决结果和核票情况，第二次业主大会表决票应为：同意票404票（406票-重复2票），不同意42票，未投票333票。404票中有争议的52票，荣威公司与山水豪庭业委会对重复的2票没有争议。404票业主所有的专有部分建筑面积为60707.24平方米。一审法院计算时没有减去重复2票有误，本院予以纠正。……蟠龙山水豪庭业主人数781人，蟠龙山水豪庭第二次业主大会表决票中同意票404票，不同意票42票，重复票2票，未投票数333票。减除双方有争议的52票（不含重复票2票）后，总计同意票数应为685票（404票-52票+333票），已超总人数781人的半数；持同意票的业主所有的专有部分建筑面积共计126898.64平方米（60707.24平方米-7949.04平方米+74140.44平方米），专有部分已超建筑物总面积141302.96平方米的半数。

　　法条索引：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一） 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二） 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二） 总人数，按照前项的统计总和计算。

　　裁判案号：（2017）粤53民终486号

　　未参与表决业主的投票权数可否计入已表决的多数票（俗称“从众规则”）的适用问题国家暂未有统一规范，具体按不同地方立法优先适用。比如深圳市禁止“从众规则”，广州市允许约定的“从众规则”，珠海市允许部分情形下约定的“从众规则”。

　　判决摘要：深圳市中级人民法院认为：2015年12月14日，深圳市住房和建设局向宝安区住宅局作出深建函[2015]xxxx号《深圳市住房和建设局关于业主大会投票权有关问题的复函》，表明：第三十三条、第十四条第一款、第十七条的人数和票权过半作为必要条件。《深圳特区物业管理条例》是我市物业管理法规，在我市物业管理活动中应优先适用。……结合深圳市住房和建设局的复函可知，业主大会会议及其决议是否有效，均应以“与会业主”的人数和票权过半作为必要条件，即不得将未与会业主的票数进行从众。

　　法条索引：《深圳经济特区物业管理条例》第十四条：业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

　　《深圳经济特区物业管理条例》第十七条：业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

　　《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条：业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

　　《广州市物业管理暂行办法》第四十八条：业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

　　《珠海经济特区物业管理条例》第三十条：业主大会投票表决事项应当书面送交、通过物业管理电子投票系统发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有部分内，并在物业管理区域显著位置公告七日。公告期限届满，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，管理规约或者业主大会议事规则可以约定，对其他表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见。未参与表决的业主投票权数计算规则和法律后果，应当在公告事项中向全体业主明示。前款所称的过半数业主，需要同时满足以下两个条件：（一）专有部分面积占参与表决业主建筑物总面积二分之一以上；（二）人数占参与表决业主人数二分之一以上。投票表决期间，业主不在物业管理区域内居住的，筹备组、业主大会或者镇政府、街道办应当采取有效措施予以通知。

　　裁判案号：（2016）粤03民终11216号

　　业委会设计的表决票无反对票的投票选项，无法真实充分表达业主的意见，程序严重不当。业委会向街道办备案的事实不能作为当然证明《议事规则》依法经业主共同决定的证据。

　　判决摘要：广州市中级人民法院认为：原审法院现分析如下，首先，金润（广建）大厦业委会设计的表决票并无反对票的投票选项，无法真实充分表达业主的意见，程序存在严重不当；其次，金润（广建）大厦业委会主张根据《广州天河金润（广建）大厦业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）不反馈意见方其票数和面积计入大多数业主意见一方，但该《议事规则》金润（广建）大厦业委会虽然主张有经过业主大会讨论通过，但金润（广建）大厦业委会对该《议事规则》的合法效力问题在本案中并无提交充分证据予以证明，吴大义对该《议事规则》的效力也不予确认，故金润（广建）大厦业委会主张依据该《议事规则》来确定投票结果亦无充分依据；再次，原审法院上文论述已经提及由于表决票设置无反对票，故该种表决票设置将导致哪一种意见系大多数业主意见一方无法真实判断，故即使上述《议事规则》系合法有效，也导致没有反馈意见方不知该如何正确归类。……金润（广建）大厦全体业主共384户，收回选票中同意公开招标只有81票，公开招标并未取得占总人数过半数业主的同意。关于未收回票、弃权票能否计入同意公开招标票的问题，金润（广建）大厦业委会并未举证证明其所依据的《议事规则》经业主共同决定，而金润（广建）大厦业委会向街道办事处备案的事实并不当然证明《议事规则》依法经过业主共同决定，因此，金润（广建）大厦业委会依据《议事规则》主张将未收回、弃权票归入同意公开招标票的意见，不能成立。

　　法条索引：《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（一） 业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二） 管理规约；（三） 业主大会议事规则；（四） 业主大会决定的其他重大事项。

　　裁判案号：（2014）穗中法民五终字第229号

　　判决摘要：广州市白云区人民法院：享有撤销权的主体是合法权益受侵害的业主。业主之所以可以行使撤销权，是在于业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益，该合法权益包括业主参与建筑物共同管理的权利，即本案中所涉的投票权。敖立波在二审中承认其在业主投票程序中行使了投票的权利并表决同意，因此，对于表决同意的业主而言，同意决定对自己的约束力是其在意思自治前提下的选择，根据禁反言的基本行为规则，其不能以合法权益受损而行使撤销权，故敖立波不符合业主撤销权的主体范围……据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，本案应驳回敖立波的起诉，原审法院进行实体审查欠妥，本院予以纠正。由于本案是程序驳回敖立波起诉，故对其二审提出的上诉理由均不予审处。

　　法条索引：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。

　　裁判案号：（2015）穗中法民五终字第1098号

　　业主大会或者业主委员会无权禁止逾期缴纳或拒缴管理费的业主或车位租户等的车辆进入小区。出现业主或车位租户等逾期缴纳或拒缴管理费时的，业委会可通过其他合法途径主张权利。

　　判决摘要：广州市海珠区人民法院认为：上述规定中第六点第19点规定的内容中关于“即业主或车位租户等逾期缴纳或拒绝补缴管理费的，被告有权停止其车辆进入小区”的规定，被告虽抗辩其没有实际行使该权利，但由于被告并非车位的所有权人或使用权人，其无权在业主或车位租户等逾期缴纳或拒缴管理费时停止业主或车位租户的车辆进入小区。假如出现业主或车位租户等逾期缴纳或拒缴管理费时的，被告可通过合法途径主张其权利，被告据此拒绝欠缴管理费的业主或车位租户等的车辆进入小区则缺乏依据，也侵犯了车位业主作为不动产所有权人的相关权利，故原告要求撤销上述两条规定合法有理，本院予以支持。

　　法条索引：《物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用，收益和处分的权利。

 　　裁判案号：（2014）穗海法民三初字第756号

　　物业服务合同中约定合同期内调整物业管理费的条件、流程和调整幅度的，当达到约定的条件时，可以进行相应调整，物业管理费的调整对业主具有拘束力。

　　判决摘要：广州市中级人民法院认为：维维公司是经天平花苑业主大会依法选聘进驻涉案天平花苑小区的物业服务企业，第四届天平花苑业委会与维维公司于2011年3月31日签订的《天平花苑物业服务合同》内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《合同》合法有效，对业主具有约束力。该《合同》第二十条第4款约定，本合同期内如遇政府调整最低工资标准，按配置人数调增的工资额除以总面积计算标准调增管理费，调整管理费前需公示，调增收费标准不超过政府指导价。第三十一条约定，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2013年2月4日，广东省政府发布了《关于调整我省企业职工最低工资标准的通知》，为此，维维公司向天平花苑业委会递交《关于依约调整天平花苑物业管理费收费标准的报告》申请调整物业管理费，并就调增物管费事宜在小区内进行公示，双方随后签订《天平花苑物业管理服务补充协议》，确认按文件调增后的物业管理费标准，该过程及所形成的《补充协议》符合双方在《天平花苑物业服务合同》中设定的合同期内调整物业管理费的条件、流程和调整幅度的约定，属于《天平花苑物业服务合同》第二十条第4款的履行和补充，根据合同约定，该《补充协议》具有与本合同同等效力，故对业主亦具有约束力。

　　法条索引：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　裁判案号：（2016）粤01民终8024号

18、裁判规则

　　业主委员会在任期届满前成立筹备组属于业委会职责之一，成立筹备组不是作出约束业主的决定，不属于业主撤销权范畴。

　　判决摘要：广州市天河区人民法院认为：业主通过业主大会对物业管理区域的重大事项行使决策权，《物业管理条例》第十一条规定的业主共同决定的事项，业主委员会作为业主大会的执行机关，权力来源于业主的共同决定，根据业主大会的授权履行职责。对于第3向诉讼请求（确认翠湖山庄第三届业委会组织的换届委员会筹备组违法），业主委员会在任期届满前成立筹备组，属履行业委会职责之一，成立筹备组并非作出约束业主的决定，并未越权，该项请求不属于业主撤销权范畴，原告的主张撤销缺乏法律依据，不予支持。

　　法条索引：《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（一） 制定和修改业主大会议事规则；（二） 制定和修改管理规约；（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四） 选聘和解聘物业服务企业；（五） 筹集和使用专项维修资金；（六） 改建、重建建筑物及其附属设施；（七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　裁判案号：（2015）穗天法民四初字第1359号

19、裁判规则

　　首届业主大会筹备组发函要求房屋部门、街道办事处及居委会等派员对开箱计票活动进行监督，但有关部门均无到场监督的，相关部门的缺席不构成计票程序违法。

　　判决摘要：广州市中级人民法院认为：关于新城市公司主张本次投票和点票过程无街道办或房管部门进行监督验票，对新城市公司及部分业主不公平的问题。广州市国土资源和房屋管理局穗国房字（2004）756号文规定由区国土房管局到场对投票箱粘贴封条，并于召开业主大会时对开箱投票活动进行监督，但该文已于2011年11月16日起失效。逢源轩业主大会决定（一）、（二）的投票、计票均发生在2012年4月以后，逢源轩首届业主大会筹备组已两次发函要求房管部门、街道办事处及居委会等单位派员对开箱计票活动进行监督，房管部门、街道办事处及居委会等单位均无在指定时间到场监督，在此情况下，筹备组及部分业主在指定时间、公开地点开箱计票，程序并无违反法律规定。

　　法条索引：《业主大会和业主委员会指导规则》第三条：业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　《业主大会和业主委员会指导规则》第五十四条：召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　裁判案号：（2013）穗中法民五终字第3129号

20、裁判规则

　　行政诉讼法司法解释出台后，对行政机关作出涉及业主共有利益的行政行为的诉讼主体作出明确规定，业主对行政机关的诉权是集体诉权，法律并没有赋予业主个人对行政行为提起行政诉讼的权利，即不是每个业主都享有诉权，为最大限度地维护业主的合法权益，法律要求“单过半”的业主才可以提起诉讼。

　　判决摘要：佛山市中级人民法院认为：被上诉人禅城规划局针对广东同信物业管理有限公司管理的佛山市禅城区新塘路52号达磐恒悦园作出的物业服务收费备案行为，涉及的是达磐恒悦园业主集体共有利益的事项。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，上诉人曹耀雄作为达磐恒悦园个别业主，其未能提供证据证明在该小区专有部分的建筑物占整个小区建筑物总面积的过半数，其无权对涉及达磐恒悦园业主集体共有利益的物业服务收费备案行为提起行政诉讼。因此，上诉人不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项中规定提起诉讼应当符合的条件，即不具备提起本案诉讼的原告主体资格。

　　法条索引：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条：业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。