近日，广东广信君达律师事务所黄欣欣律师、赖建东实习律师的理论文章《如何把售后包租的“陷阱”变“馅饼”？》发表于广州市律师协会主办的《广州律师》（2016年第63期）。
购房者支付了首期房款之后，发现开发商早就将商铺抵押给银行，又没有能力赎契，无法办理过户手续，并且没有银行愿意再为该项目办理按揭贷款，购房者的利益遭受严重损害。有鉴于这种现象频繁发生，该文集中讨论售后包租中购房者面临的法律风险及其防范。
一、为什么开发商不构成犯罪？
购房者首先想到的是刑事报案，感觉上当受骗，去公安机关报案，然而公安为什么认为不构成犯罪不立案？实际上，商铺虽然已经抵押给银行，开发商也确实没有能力赎契，导致购房者无法办理过户手续，但司法解释规定，“具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”不是判定售后包租行为是否构成犯罪的重要特征，如果没有证据证明开发商有虚构房地产项目、或根本没有能力完成项目开发等等欺诈事实，报案很难成功，购房者刑事维权失败。
二、购房者要求解除合同为什么往往会败诉？
败诉的原因主要是《商铺买卖合同中》约定出卖人办理涂销低压、网签、交易过户等义务以买受人足额支付房款或办毕按揭贷款手续未前提，出卖人将办理涂销低压的义务设定在买受人履行付款义务之后，购房者此时既不愿意多掏钱投入到这个烂尾的项目，也无法得到按揭贷款，此时合同约定对购房者非常不利，购房者民事维权也失败。
三、如何防范售后包租的法律风险？
购房者只看重售后包租的高额预期回报，却没有仔细研究开发商精心设计的合同，更没有仔细考察项目是否确实可行和烂尾的可能性。因此，此文建议购房者在选择售后包租的商铺房交易时，需要：
1、选目标，仔细甄别；
2、审查拟购房屋审批文件；
3、核实相关方资质；
4、查询拟购房产的产权登记信息；
5、实地考察房屋、项目的现状；
6、仔细审核购房合同内容；
7、考察开发商和管理运营方的信誉和实力。
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