前言

在法律实务中，大多数意见认为只有守约方才享有合同解除权，违约方是不享有解除权的。但如果守约方拒绝行使合同解除权，而违约方又无权提出合同解除，这将导致合同处于无法解除的状态，形成合同僵局。那么，违约方是否享有合同解除权？合同僵局该如何破解？本文梳理了笔者代理的一个案例，供大家交流、探讨。

一、案情简介

2018年1月1日，郑某与某地产公司签署《商品房买卖合同》，约定郑某向某地产公司购买广州房产1301房。同日，地产公司为了规避限价政策，又与郑某、装修公司签署《装修协议书》，将部分房款约定为装修款。合同签订时郑某为一名在读大二学生，郑某父母拿出毕生积蓄代郑某支付了涉案房屋的首期款，不久郑某父亲不幸患上肺癌，对外举债花费巨额医药费后医治无效而离世。郑某父亲离世时，涉案房屋尚有《装修协议书》项下第三期装修款未付，此时郑某面临房款、月供款、医治父亲筹借的费用、赡养老母、日常开销等等的经济压力，而其毕业后月收入仅4000元，实在无力筹集到剩余房款，多次与地产公司协商解除合同并表示愿意按合同约定承担违约责任，但屡次遭拒，双方僵持长达两年多之久。郑某承受着巨大的经济压力，希望可以将此事做一个了结，于是委托笔者向地产公司发函主张解除合同，并返还房款，但地产公司回函表示不同意解除合同，要求郑某继续履行合同，并支付剩余房款及逾期付款的违约金。郑某无奈之下向仲裁委员会提起仲裁申请，主张解除与地产公司签订的《商品房买卖合同》《装修协议书》，并由地产公司返还郑某已交付的购房款和专项维修基金。与此同时，地产公司也向仲裁委员会提起仲裁申请，主张郑某继续履行合同，并支付剩余房款、逾期付款的违约金和律师费损失等。

二、裁决结果

仲裁庭认为：郑某有权主张解除合同。

首先，《商品房买卖合同》《装修协议书》签订后，郑某的父亲经诊断罹患肺癌并因病去世，必然导致家庭经济负担加重以及家庭实际收入减少，没有能力继续履行案涉合同，该情形郑某签订合同时无法预见，郑某因此解除合同主观上并不存在恶意。

其次，郑某提供的工资银行流水显示，除去基本生活开支以及偿还银行按揭款，郑某已无力支付《装修协议书》项下第三期装修款，案涉合同已陷入僵局，如一味否定郑某的解除权，郑某因此将承受难以承受的经济压力，严重影响其及家人的正常生活，继续履行合同，对其显失公平，允许其从难以继续履行的合同中脱身，反而有利于充分发挥物的价值。

最后，地产公司和装修公司在郑某逾期付款的两年多内，一直未向郑某主张解除合同。不仅如此，在郑某委托以律师函形式通知解除案涉合同后，地产公司和装修公司明确表示不同意解除合同并要求郑某支付逾期款项，地产公司和装修公司没有善意行使权利，违反了诚实信用原则。

据此，仲裁庭裁决解除郑某与地产公司、装修公司签订的合同，郑某按合同约定向两公司支付违约金，两公司在郑某已付房款中扣除违约金后将房款返还郑某。同时，驳回了地产公司的全部仲裁请求。

三、合同僵局的认定

（一）合同僵局的概念

实务中一般认为，合同僵局是由于合同履行过程中因主客观情况的变化，导致合同难以继续履行或不能实现合同目的，合同双方僵持不下形成内耗，对双方均不利的情形。这常见于一些长期性的合同，但随着经济社会的发展，交易形式的多样化，中、短期合同中的合同僵局也同样存在。

（二）合同僵局的特征

1.无解除权人已明确表示不愿意继续履行合同主要义务，主张解除合同。

比如承租人不愿意再支付租金，希望将物业交还给出租人，解除买卖合同等。需要注意的是，此处的合同义务为主义务，而非附随义务。附随义务的不履行，一般不会对合同的实现构成实质影响，也不会造成合同僵局。

2.未完成的合同义务不能或者不适合强制履行，且这种履行不能的状态已经确定，目前失去消除障碍的可能。如果适宜继续履行，又或者仅仅处暂时的状态，也就不存在确定的僵局问题。

3.解除权人坚持不行使解除权。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第563条第1款第2项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。因此，无解除权人主张解除合同，是典型的明示不履行合同义务，守约方依法获得解除权，但其坚持要求继续履行合同，不行使合同解除权，从而造成僵局。

四、打破合同僵局的法律依据

1.《全国法院民商事工作会议纪要》第48条：

“[违约方起诉解除]违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

2.《民法典》第580条规定：

“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

五、办案经验

（一）分析合同形成背景

笔者在代理本案之前，已有部分同小区业主逾期付款，并经仲裁委员会裁决继续履行合同并承担逾期付款的违约责任，但是合同的形成背景不尽相同。笔者通过向郑某了解合同形成背景，发现该合同情况特殊，且郑某与两公司的合同已经不能履行、形成僵局。

（二）固定证据

开庭前，笔者对于能证明案件过程的一切证据进行了固定，包括《房屋买卖合同》《装修协议》、转账记录和凭证、郑某的工资银行流水、郑某父亲生前的诊断证明和医疗票据、郑某父亲的死亡证明、律师函等。

（三）提供法律依据及判例

笔者代理本案后，做了充分的准备工作，查找并提供了合同陷入僵局后违约方主动要求解约的相关法律依据及判例，供仲裁员参考，最终观点得到仲裁员的采信。

本案的公正裁决，使得郑某可以从巨额债务中脱身出来，让其生活回归正常轨道；对于地产公司，房子另行出卖，可以发挥物尽其用的价值，于市场经济和社会和谐都更加有利。

六、结语

崔建远教授在《关于合同僵局的破解之道》中写到：“所谓合同解除系惩罚违约方的措施，在逻辑上只可由守约方主张，这属于理念有误。合同解除是救济措施，法律设置合同解除制度的着眼点和立足点是将没有积极意义的合同及时消灭，而非惩罚违约方”。

目前，关于违约方解除权及违约责任范围确定的实务问题，由于各地法官之间的观点碰撞和对法条的理解异同，在不同时间，不同法院，同样呈现出不同的判决结果，但从判例可见，越来越多的法院已逐渐支持在特定情形下违约方可以解除合同。当违约方继续履约所需的财力、物力超过双方履行合同所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件。为平衡双方利益，法院允许违约方根据《民法典》第580条第二款之规定及《九民纪要》第48条解除合同请求。但需要明确的是，违约方虽然可以提出解除合同，但其必须向守约方承担违约责任，以保证守约方现实既得利益不因合同解除而减少。

作者简介

黄丽 合伙人

执业证号：14401201211024674

专注领域：房地产与建筑工程，刑事辩护，法律顾问，民商事争议解决

广信君达律师事务所刑事部副秘书长，荣获广东省高级人民法院颁发的“参与化解和代理涉诉信访案件工作优秀个人”称号。

郑少彦 专职律师

执业证号：14401202211505719

专业领域：民商事争议、刑事辩护、法律顾问、婚姻家庭继承法律业务

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